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2014 年马云等阿里巴巴高管来到纽约证券往来所 IPO 现场。图片来源：视觉中国

文 ｜  温世君    

裁剪 ｜  孙春芳

出品 ｜ 棱镜 · 腾讯小满使命室

天然地产周期是每一位参与者真金白银买出来的，但追涨杀跌的东说念主，是多半。

真确的收割者，在别东说念主怯生生的时候，勇于去探究。比如活跃在香港楼市中的袁天凡、李慧敏鸳侣。

这是一双被称为"打工天子"的办事司理东说念主鸳侣，一位是"李嘉诚智囊"，一位是"恒生一姐"。本年 5 月，复旦刚刚将国权路 579 号区域校园定名为复旦大学袁天凡、慧敏校园。但即就是这对位于生态链尖端"打工东说念主"鸳侣，买房、卖房依然是他们惯常的投资。最驰名的案例是把我方二手房卖给马云。

2000 年，香港地产尚未王人备走出亚洲金融危境带来的无望影响（拐点出当今 SARS 之后），袁氏鸳侣却斗胆斥资 1.635 亿港元，买下香港太平山顶豪宅——这栋位于白加说念 22 号三层独处住宅，前身是比利时领事的官邸，房屋面积 9891 宽泛呎（919 平米）附带 2 万宽泛呎（1858 平米）的花圃和 270 度无守密海景，向山下望去，正对维多利亚港中心。

捏有 15 年后，袁氏鸳侣名下的这处山顶豪宅，以蓝本的 9 倍价钱：15 亿港元，卖给了一位内地富豪：阿里巴巴集团主席马云。

这笔粗野的往来，给袁氏鸳侣带来 13 亿港元浮盈的往来，每宽泛呎成交单价卓越 15 万港元（162 万港元每平米），也一度刷新香港房屋地皮呎价记载。

像好多前别墅业主一样，袁氏鸳侣似乎"住够了"。把山顶这套"二手别墅"卖给马云后，立马动手了一套一手大平层，以 3.75 亿港元每宽泛呎 7.22 万港元（77.72 万港元每平米）的价钱，买下太古地产开发的半山豪宅神情傲璇六层的一套 5 千宽泛呎（465 平米）的屋子，相通不错遥望维多利亚港海景。

香港港岛半山司徒拔说念豪宅傲璇。图片来源：视觉中国

不久前，这对鸳侣又开首买房了。

香港地皮注册处贵寓炫耀，"袁天凡及妻子李慧敏"近日购入李兆基家眷旗下恒基地产牵头开发的新盘启德天泷一处四居室，该楼盘位于原启德机时局块。恒基地产 2024 年报炫耀，该楼盘于 2024 年 6 月兑现。

启德机时局块位置优厚，西边围聚油尖旺区，东边与西贡区相邻，北边邻接九龙城区，南方则通过维多利亚港与香港岛的湾仔区、铜锣湾等区域隔海相望，况且该楼盘还属于香港头部的学区之一的" 34 校网"。

袁氏鸳侣天然明显位置、学区关于不动产的伏击性，是以惬心用 4646 万港元的价钱，买下这套使用面积 1298 宽泛呎（179 平米）的房产——每宽泛呎单价卓越 3.5 万港元（38 万元港元每平米）。

其实旧岁首香港楼市调控战略取消后，袁氏鸳侣便在过去 5 月赶紧开首，以 1520 万港元购入港岛南区薄扶林贝沙湾一套使用面积 734 宽泛呎（68 平米）的两居室。此前，同类户型的成交价广泛卓越 1800 万港元，而他们买下的这套房产，前业主之前的挂牌价钱是 2000 万港元。

时隔一年多，这次袁氏鸳侣再次加码购入启德房产。这两处对他们而言面积不大的房产，简略率不是我方居住。在香港楼市这轮疗养周期内，这对详实的鸳侣在我方的财富建立表中，又押上了新的地产筹码。

他们在东说念主生巅峰时买下山顶豪宅

2016 年时，袁天凡曾向媒体咨嗟："我家说念贫乏，莫得东说念主际相关，曾住在长发街木板隔间房，近十年却能住在白加说念 22 号大屋 …… "天然说这话时，山顶白加说念 22 号豪宅照旧售予马云，但袁天凡依然牢记心骨。

这是因为住在太平山顶，一直以来都是香港顶豪的身份证。

香港岛面积不大，78.65 宽泛公里仅比北京二环内面积略大一些。但因为中部耸立着太平山，可哄骗面积要小得多。在香港岛上，住宅从海边一直建到山顶，尤其是山顶区域，视线最好，能俯视海景，况且建筑密度低，安全、幽邃，成为了价钱奋斗的顶级豪宅的麇集地。

1890 年就灵通的山顶的白加说念天然是双向车说念，但一王人并莫得分支说念路，也不允许外来车辆入内。除了马云除外，李兆基家眷、刘銮雄家眷等富豪都在白加说念置了业，好意思国驻港总领事官邸也位于此。

更伏击的是，买下白加说念 22 号这处豪宅时的 2000 年，亦然袁天凡东说念主生的高光点——用一次闪电式的杠杆收购，辅佐李嘉诚次子李泽楷，开发了父亲疆土除外我方奇迹的基石：电讯盈科。

这是一场李嘉诚、袁天凡、李泽楷的"共谋"，中枢操作是三步棋：

第一步是李嘉诚帮李泽楷搭一个班子。1996 年，30 岁的李泽楷进犯"高技术"，李嘉诚的解救包括帮犬子物色一位智囊——李嘉诚躬行邀请了原香港联交所行政总裁袁天凡，出任"盈科亚洲拓展"副主席，主席恰是李泽楷。据报说念，"李泽楷对袁天凡尊敬有加，拜为太傅，言从计行"。

第二步是搭建老本平台。1999 年盈科亚洲拓展收购上市公司"得信佳"算作壳公司，将尚在筹备中的"数码港"业务（包含获批的地皮）注入其中，改名"盈动数码能源"。此时适逢世纪之交那轮互联网海浪，重叠获取特区政府的明确战略解救，盈动数码能源一度市值卓越 2000 亿港元，致使冲进了港股市值前十位。

但"数码港"尚在筹备之中，盈动数码能源要撑起这么市值，第三步就必须为这家上市公司找到真确能产生融会利润的好财富。

2000 岁首，香港电讯的大鼓励大东电报局（曾为英国国资，上世纪 80 年代初英国保守党政府将其专有化）出现债务危境，规划将香港电讯出售。但过去 1 月 24 日音尘公开时，照旧有了初步的意向接办方新加坡电信——那时的 CEO 是李光耀的小犬子李显扬。

袁天凡闪电"截胡"。2000 年 2 月 11 日，盈动数码能源晓示香港电讯的收购意向。那时，新加坡电信的决策是 50 亿好意思元加股票，盈动数码能源必须给香港电信鼓励们开出更高的价码—— 120 亿好意思元加股票。

天然盈动数码能源市值颇大，但这并不虞味着他们能一下拿出如斯大的一笔现款。袁天凡找了一个银行团：包括我方老东家、夫东说念主李慧敏确那时的现东家、李嘉诚的老一又友，汇丰银行。2000 年 2 月 29 日，尘埃落定，新加坡电信出局。同庚 8 月，并购完成，盈科数码能源改名电讯盈科。

这是一次尺度的杠杆收购按照盈动数码与银行团的贷款公约，收购完成后，再以香港电信的运营收入算作还款来源，何况还有李嘉诚家眷的背书。30 多家银行共同提供的 120 亿好意思元融资，亦然亚洲金融风暴之后，香港银行团初次组织的、范围最大的一笔贷款。

有东说念主轮廓，袁天凡为李泽楷缠绵的这次"蛇吞象"收购，是用 18 天时候，用一家近乎空壳的公司，借着那波互联网泡沫的东风，归拢了一家有着百年历史、年净利润达百亿、净财富超千亿的大企业。

这次收购现实上也为李嘉诚其后的"分家"铺平了说念路，宗子李泽钜全面接办长和系雄壮产业，幸免了产业被拆分；次子李泽楷则在家眷袒护下，培植出以电讯盈科为中枢的自有产业，成为商界"小超东说念主"。2018 年，李嘉诚晓示退休，两个犬子各司其职，黑白分明，这在华东说念主富豪充满纷争与内讧的代际传承中，并未几见。

这年袁天凡 48 岁，他和妻子李慧敏搬进了山顶白加说念 22 号的大宅，过上了俯视维多利亚港的顶豪生存。15 年后的 2015 年，他们将豪宅出售给马云的时候，马云亦然差未几的年龄—— 51 岁。

彼时，阿里巴巴刚于前一年登陆纽约证券往来所，活跃买家占到中国东说念主口的四分之一；拼多多在这一年才刚刚确立，微信支付也刚推出不久，支付宝仍是中国在线支付的代名词。

打工天子鸳侣的"上车"置换路

香港是大家房价最奋斗的城市之一。不久前德果断银行发布的《2025 年宇宙价钱舆图》数据炫耀，香港市中心的公寓平均价钱仍高达每宽泛呎 25946 好意思元，大幅开端于苏黎世、新加坡、纽约等城市。

是以即就是袁氏鸳侣，买房之路亦然一齐置换，从小到大。

袁天凡 1952 年出身于上海，他曾回忆：父母本在崇明务农为业，但"不裹足不前，去上海发展"，其父与同乡一起成为船员。5 岁，他奴婢作念船员的父亲来到香港。"我小时很穷，来香港时，一家几口住在长沙湾长发街的木板隔间房，不够 100 呎。爸爸行船，一年总结最多十天八天，姆妈连小学也未毕业。"

袁天凡学生时间获利优异，中学毕业后过问好意思国芝加哥大学，1975 年复返香港过问华文大学任教。但此时正好香港经济大转型时刻，1977 年袁天凡投笔从商，过问汇丰旗下投资银行（商东说念主银行）"获多利"——而这一年，恰好亦然他其后的夫东说念主李慧敏过问获多利的年份。

1979 年，两东说念主成婚。袁天凡曾向外表现他们的"上车"换房历程，成婚后这对鸳侣一运转是租房住，在位于太古城租了一套大要五六百宽泛呎（46-56 平米）的屋子。他们第一次买房是天后的低层三居室，那时花了 120 万港元。

1985 年，佳偶二东说念主的奇迹上了一个台阶。袁天凡跳槽出任花旗唯高达证券常务董事，夫东说念主李慧敏出任汇丰银行中国业务有限公司董事总司理。这年，他们租下了香港岛南气象怡东说念主的浅水湾说念一套两千多宽泛呎（186 平米以上）的豪宅，其后又用 250 万港元买了下来。

现实上，1988 年 35 岁的袁天凡在那轮大家股灾之后出任了香港联交所行政总裁，年薪就照旧达到 300 万港元，成为过去香港收入最高的受雇东说念主员。但即便如斯，距离山顶大宅还有十几年的距离——这就要靠李嘉诚家眷了。

香港太平山顶的部分豪宅。图片来源：视觉中国

现实上，从 1980 年崇拜入主和记黄埔运转，上世纪 80 年代亦然李嘉诚借助金融力量，几何级壮大的年代。在这个流程中，这对身处要职的鸳侣，在李嘉诚的屡次融资中，施展了弗成忽视的作用。

2000 年入住山顶白加说念 22 号豪宅后，李慧敏奇迹也又进一步。她在汇丰银行体系内一齐擢升，在 2012 年出任汇丰旗下香港老牌金融机构恒丰银行副董事长兼行政总裁，成为"恒丰一姐"。目下天然李慧敏照旧从汇丰退休，但依旧担任李泽钜担任主席的长实集团独处非施行董事——而袁天凡，照旧从电讯盈科副主席任上退休多年。

李嘉诚曾说，袁天但凡"少数能识破老本内容的东说念主"，曾经屡次邀请袁天凡加盟。但直到要帮李泽楷创举我方奇迹的时候，袁天凡才最终撤职——随机，这恰是他聪慧之处，要的就是一块关于李嘉诚家眷而言相比空缺的处女地。

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